¿Cuál burbuja inmobiliaria?

Un estudio de mercado elaborado por CiesMori revela que la demanda de viviendas en el Santa Cruz metropolitano sigue insatisfecha. La urbe no para de crecer.

Burbuja: Porción de aire u otro gas envuelta en una fina película de líquido o formada en el interior del mismo, que tiende a elevarse, así lo define el diccionario. Hay diferentes tipos de burbujas, desde las coloridas “pompas de jabón”, pasando por las metafóricas “burbujas de amor”, de la canción de Juan Luis Guerra, hasta las especulativas “burbujas inmobiliarias”.

¿Existe o no burbuja inmobiliaria? Esta es la interrogantes que tanto expertos como ciudadanos comunes se hacen cuando ven que la oferta de terrenos y viviendas en Santa Cruz crece día a día.

¿Si tengo que comprar un terreno o una vivienda, debo comprar ahora? ¿Antes de que los precios sigan subiendo por la gran demanda o esperar que los precios se desplomen ante tanta oferta?

Entrando en materia, en el terreno de la economía se conoce como burbuja a un fenómeno que implica un fuerte y anormal incremento de los precios de un activo, generando expectativas de nuevas subidas en el futuro, pero con un importante nivel de riesgo. La burbuja se forma a partir de la especulación: el aumento de los precios no está vinculado al valor intrínseco o real, sino que se fomenta para obtener ganancias. Cuando la burbuja revienta, los precios se derrumban y vuelven a acercarse a su valor real. Muchos son salpicados y comienzan los lamentos.

Si nos remitimos al concepto mencionado, para que la burbuja se forme debe haber especulación en el mercado; vale decir, que el aumento de precios no esté vinculado al valor real del inmueble y que, además, esté sustentado en una demanda ficticia.

¿Pero cuál es la realidad de la demanda de viviendas en Santa Cruz? ¿Existe una mera especulación o en verdad faltan casas para cientos de miles de habitantes?

Aquí va el dato de datos. Según un “Estudio de mercado de viviendas en Santa Cruz Metropolitano” elaborado por CiesMori, alrededor de 250 mil hogares cruceños no tienen casa propia.

De acuerdo con el informe, este cuarto de millón de hogares sin casa propia vive en viviendas alquiladas, casas prestadas, anticréticos o, simple y llanamente, con los padres. De hecho, representan prácticamente la mitad (49%) del total de hogares de Santa Cruz Metropolitano, que en total suma 512.000 hogares. Para mayor precisión, se entiende por área metropolitana las áreas urbanas comprendidas en los municipios de Santa Cruz, Cotoca, Warnes, Montero, Porongo, La Guardia y El Torno.

“Lo que nos dice la investigación es que la demanda de viviendas en Santa Cruz Metropolitano es real, existe, los cruceños necesitan viviendas”, sostiene José Luis Gálvez, director de CiesMori.

Según el estudio de CiesMori, cerca de 214.000 hogares alquilan y pagan un promedio de 174 dólares mensuales. De igual manera, alrededor de 28.000 hogares han tomado una casa en anticrético y aproximadamente 17.000 hogares viven en casa prestada de algún familiar.

Javier Arze Justiniano, gerente general de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), coincide en que no hay una burbuja inmobiliaria, sino que la fuerte presión de la demanda de viviendas y soluciones habitacionales es una consecuencia del crecimiento acelerado de la economía hasta el año 2015, haciendo que la región se enfrente a un boom inmobiliario importante.

De igual manera, considera que, a pesar de los avances en el acceso a la vivienda que se han producido desde el año 2014, como consecuencia de los Créditos de Vivienda Social, y que han permitido a una parte importante de la clase media y media alta acceder a la vivienda, todavía existen importantes sectores de la población que no cuentan con vivienda propia.  Se estima que el déficit de la “casa propia” llega al 46% de la población del país y afecta a todos los segmentos, aunque en mayor proporción a los denominados clase media y media-baja, para los que hay que diseñar nuevos programas que faciliten el acceso a la vivienda. “Es evidente que las iniciativas de la Agencia Estatal de Vivienda no han sido suficientes hasta la fecha”, afirma Arze Justiniano.

El economista Gonzalo Chávez concluyó hace algún tiempo, es su artículo “Sector de la construcción, ¿boom o burbuja?”, que no podía responderse de manera contundente si se estaba frente a una burbuja o un boom, debido a que se necesitaban más datos.

Según Chávez, entre 2006 y 2015 el crecimiento del PIB de la construcción estuvo por encima del producto nacional, por lo que en dicho periodo el sector creció a una tasa promedio de 9%, casi el doble del crecimiento experimentado por el PIB boliviano en su conjunto (5,4%).

Entre los años 2014 y 2015, el ritmo de crecimiento del sector fue menor, comenzaron los primeros signos de desaceleración y por ello, mientras el PIB nacional crecía a un ritmo anual de 4,85%, el PIB sectorial lo hacía a 5,36%. “Desde una perspectiva más analítica, el excelente desempeño del sector de la construcción podría ser resultado de un boom económico, pero también podríamos estar frente a una burbuja inmobiliaria”, expresó el economista.

De acuerdo con el Censo de la Construcción elaborado por Cadecocruz a mediados de 2015, el eje troncal del país (La Paz, Cochabamba y Santa Cruz) concentraba alrededor de 3.5 millones de metros cuadrados de construcción, siendo Santa Cruz el principal centro constructor del país con cerca del 58% del total de metros construidos. De hecho, la tasa de crecimiento cruceño llegaba a 25,68%.

Para Mauricio Ríos García, economista y director de Análisis y Estrategia de Genea Wealth Management S.A., “no es nada fácil identificar burbujas de activos en el mercado, pero todo apunta a que sí”.

Ríos sostiene que la política económica ha “hiperestimulado la demanda”, distorsionado la estructura productiva del país en ciertos sectores como el de la construcción. En el caso de Santa Cruz, la oferta actual sería adecuada para una ciudad del año 2035 que ha crecido a niveles naturales, asegura el experto.

Ahora bien, ¿en qué segmentos puede seguir expandiéndose la oferta inmobiliaria cruceña? Para Ríos, típicamente en todos aquellos segmentos en los que esté dirigido el crédito con tasas artificialmente baratas.

Sin embargo, actualmente, a pesar de que el crédito localizado sigue siendo abundante, hace un par de años que el incremento en los niveles de mora (en porcentajes que no son alarmantes) se ha vuelto una constante; y una señal de que, a pesar de que se puede seguir estimulando la demanda, la desaceleración económica evitará que se registre un auge de largo plazo como en el pasado. “Por más que uno sea capaz de llevar el caballo hasta el río, no puede obligarlo a tomar agua”, ejemplificó Ríos.

Sobre el tema, el urbanista Fernando Prado tiene una posición intermedia y hace una diferencia entre terreno y vivienda, señala que una cosa es la burbuja de vivienda y otra la del suelo urbano.

“Considero que no hay burbuja de viviendas porque todavía se necesitan. La burbuja es del suelo. Se han producido demasiados lotes que no van a poder ser utilizados de aquí a 20 años, porque muchos han comprado terrenos no para construir, sino para hacer negocio”, indica.

Entonces, dice Prado, si hay una crisis económica, el suelo urbano tendría un bajón terrible. “Hay gente que ha comprado 5 ó 7 lotes porque es buen negocio, mejor que tener la plata en el banco, cuando lo venda en 5 ó 6 años”, indica.

Si volvemos al Estudio de Mercado de Vivienda en Santa Cruz Metropolitano elaborado por CiesMori, en cuanto al terreno, el informe establece una demanda total aproximada de 285 mil lotes. Asimismo, se registra que al menos uno de cada cinco hogares posee un terreno fuera de la vivienda que habita, lo que representa un 20% del total

¿Cuántos quieren aprovechar ese lote? La mitad de los consultados piensa construir allí una vivienda y mudarse a vivir en el futuro. Un tercio de los hogares tiene el lote de terreno como una forma de inversión nada más, mientras que el resto planea construir a futuro y alquilar o, simplemente, vender el terreno con un mejor precio.

¿Y cómo andamos con la oferta inmobiliaria? De acuerdo con el estudio y algunos expertos, la oferta podría seguir expandiéndose. “En Bolivia existe un déficit habitacional importante, el mismo que se encuentra, principalmente, centrado en el eje central del país y en los sectores socioeconómicos medios y bajos”, resalta Miguel Papadópulos, vicepresidente ejecutivo del Grupo Empresarial La Fuente, considerado como el grupo inmobiliario más importante de Bolivia.

Asimismo, Papadópulos piensa que hay que tener en cuenta que el programa para el financiamiento de viviendas de interés social impulsado por el gobierno nacional, constituye una alternativa interesante para las personas de los sectores medios y bajos para adquirir su casa.

“Por lo tanto, la demanda inmobiliaria en estos sectores de la sociedad tiende a permanecer estable, dependerá de la habilidad de los ofertantes para saber leer las necesidades de los mismos y ofrecer productos que capten su atención”, apunta el ejecutivo.

Saúl Ortíz Gutiérrez, Bróker Owner de RE/MAX Norte 1, y quien hace algunas semanas fuera premiado con el “Broker of the Year Single Office – Global 2017”, el mayor galardón que entrega la corporación RE/MAX al liderazgo a nivel mundial, asegura que este es el gran momento para invertir en el sector en Santa Cruz.

“Muchos dicen, voy a esperar unos meses porque va a bajar el precio. Eso no sucede. Lo que hará esa persona es perder rentabilidad en su inversión. En bienes raíces uno invierte en la situación que se está y, si probablemente hubiera una bajada de precio, la misma sería temporal, porque luego viene la subida. Y es ahí donde generalmente se gana mayor plusvalía”, señala Ortiz, mientras sostiene orgulloso el trofeo que le fue otorgado en Las Vegas, Nevada, y que en el fondo se convierte en un fuerte mensaje de que la burbuja inmobiliaria parece no existir en el Santa Cruz Metropolitano.

En Santa Cruz no se ha experimentado una burbuja

Una burbuja inmobiliaria se define como el incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación. En una burbuja, los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica. Si bien no existe un consenso absoluto sobre las causas que originan una burbuja, los expertos afirman que las mismas tienen las siguientes características:

a) Existen factores especulativos y psicológicos.
b) Desequilibrio entre el valor real de los bienes y sus precios de mercado.
c) Información distorsionada o no disponible que no permite reflejar correctamente los precios de mercado.
d) Deficiencias en la regulación financiera.
e) Altos niveles de endeudamiento.
f) Disminución significativa de los ahorros de las familias para destinarlos en la adquisición de inmuebles.

Tomando en cuenta la definición antes señalada y las características de una burbuja, podemos concluir que en Santa Cruz no se ha experimentado una burbuja inmobiliaria.

En el caso de una burbuja inmobiliaria, existe un componente de especulación en la determinación de los precios, mientras que en un ciclo de boom inmobiliario se experimenta un crecimiento en el sector.

Miradas urbanas

Se habla de burbuja inmobiliaria cuando se utiliza algunos medios financieros para generar una demanda adicional. En el caso de Santa Cruz existe un déficit inmobiliario; es decir, la demanda de vivienda es alta, por eso crece año a año. Hay una necesidad real, por lo tanto, no se puede hablar de una demanda ficticia que es lo que se genera con las burbujas inmobiliarias. Muchas veces se confunde el término con un incremento en la escala de precios, entonces lo que hay es un acompañamiento en el crecimiento de los precios, lo que es diferente.

No es nada fácil identificar burbujas de activos en el mercado, y más aún bajarse de la ola inmediatamente antes de que caiga, pero todo apunta a que sí. La política económica ha hiperestimulado la demanda al punto de haber distorsionado toda la estructura productiva del país, y en sectores concretos como el de la construcción ha terminado generando sobrecapacidad. En el caso de Santa Cruz, tratando de alcanzar la demanda, la oferta actual sería adecuada para una ciudad del año 2035 que haya crecido a niveles naturales.

No hay una burbuja inmobiliaria. Lo que ha ocurrido es que como consecuencia del crecimiento acelerado de la economía hasta el año 2015, acompañado de un incremento del poder adquisitivo de los ciudadanos, se produjo una fuerte presión de la demanda de vivienda y de soluciones habitacionales que generó un fuerte aumento de la oferta y de los precios relativos de la vivienda, haciendo que nos enfrentemos a un boom inmobiliario importante. Una expansión creciente de la oferta de vivienda por la presión de la demanda.

La burbuja no es de las viviendas, porque todavía existe la necesidad, es del suelo; es decir, de los terrenos. Se han producido demasiados lotes que no van a poder ser utilizados hasta dentro de 20 años.

Entonces, si hay una crisis económica, el suelo urbano va a tener un bajón terrible, porque mucha gente ha comprado terrenos sólo para especulación. Eso ha generado demasiada demanda, demasiados lotes vendidos, ese es el problema que se ha generado para el suelo; en el caso de las viviendas no, porque todavía hay una gran demanda.

Lamentablemente no puedo responder de manera contundente si estamos frente a una burbuja o boom. Se necesitan más datos, que el Gobierno y el sector debían comenzar a recoger, por ejemplo, el precio y valor del alquiler de las viviendas. Con esta información se requiere realizar estudios actualizados que muestren cuál es la relación y consistencia de la evolución de largo plazo del precio real de las viviendas con la evolución el PIB real per cápita, la tasa de interés real promedio de créditos hipotecarios y costos de construcción.

Negocios Press.

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